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长租公寓的明天:新基建引发的投资机会

发表时间:2020-07-02 14:25作者:长租公寓来源:小璟

如今,新基建成为了全社会的热门话题,各行各业都在向新基建靠拢,探索新的业务合作机遇,既是当务之急,又是长远支撑。那么,长租公寓应当如何与新基建结合呢?


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1、长租行业的“领跑者”与“跟随者”

结合之前,首先需要客观地了解下赛道选手现状,经过几年发展,长租公寓行业格局初见雏形。

第一梯队,分散式公寓被自如、蛋壳、青客拿下三甲;集中式公寓以魔方、乐乎、泊寓、冠寓暂时规模数量领先;伴随行业成长的服务商、平台商日渐增多,设计装修、整体软装、家居厂商、智能硬件、公寓SaaS、维修保洁、咨询顾问、金融服务和自媒体等一众供应链快速发展,共同构成一张巨大的“长租公寓价值网”。


“后发优势”理论提醒我们,领跑者的身后还有许多跟随者,各个梯队的头部现在发展如何了?是否还能保持自身优势呢?一起来关注下。


1、资本更冷静,头部公寓融资门槛提高

最近一年来,公寓和资本的关系不再像17年、18年那般热烈。

首先,资本和头部公寓是水涨船高,为了满足资本期望,公寓会主动催化规模。但盲目扩张规模反过来让长租公寓吞下了“规模不经济”的苦果。加上政策明确规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位”,所以公寓们在现阶段的核心目标明确改为“调整业务结构,专注精细化运营,实现健康盈利”。


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公寓方向调整,必然带来“规模缩水”,在行业没有找到新的利润增长点之前,资本自然更为理性。


另一方面,资本的冷静也与行业格局极速蜕变相关,长租公寓不会形成一家独大的局面,未来会有越来越多的头部崛起。


赛道多元化,意味着可投资对象选项增多。对长租行业有意向的资本,除了挤在头部公寓一处分抢“小蛋糕”外,也可以把目光放在那些还在成长中的新生力量,共同参与做个大蛋糕。


2、平台和服务商发展或陷入瓶颈

平台和服务商方面,曾经智能硬件厂商和公寓SaaS厂商表现最为惹眼,但跑得快也意味着会遇到更多歧路,如果舍不得尽早掉头,最终很可能被沉没成本拖垮。


租房市场流量竞争激烈,头部有新平台贝壳与老牌流量平台58安居客明争暗斗,蘑菇租房梦想在SaaS端另辟蹊径,以扶持中小二房东流量为切入点,聚集了一批零散的独立公寓品牌,但如今二房东模式被反思质疑,蘑菇租房也有一年多没有喊“让天下没有难做的公寓”了。


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智能硬件特别是智能门锁的赛道也越来越拥挤。曾经的科技侠、云柚、云丁、果加率先入局,其中云丁领跑行业,被寄予厚望的C端产品鹿客,听闻可能沦落为小米的代工厂。

毫无疑问,当前的长租行业格局还处巨变中,新人如后浪,层出不穷,今天的头部如果不尽快变革适应,就可能变成的昙花一现。


2、发现新基建下的新生力量

□国家发展改革委于2020年4月20日召开的4月份例行 新闻发布会上首次明确了“新基建”范围,包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面,具体涵盖5G网络建设、工业互联网、人工智能、大数据、智能交通基础设施、智慧能源基础设施等。


尽管近几年行业多处断壁残垣,但长租市场是好市场,赛道是好赛道,国家的新基建战略,也许为行业指出了一条可期的转型之路。


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5G部署加速了物联网的发展,智慧城市、未来社区离现实越来越近。在智能化赋能下,公寓会大量部署智能硬件,未来还可能实现全屋传感器,租客的生活场景、习惯、运动轨迹、消费数据都将被捕获,长租公寓也将从居住场所变成一个居住数据中心,空间消费的载体,公寓可以更好地服务租客,政府可以更好掌握新市民动态,家庭、宠物、健身、养老等特定人群需求也将被归类并对应满足。同时,长租公寓成为记录个体行为习惯、粘性巨大的流量存在的新入口。

笔者现分享三个具备投资价值、值得开垦深耕的行业新方向,供行业同仁参考。


1、5G技术与物联网,居住领域是最佳的IoT入口

目前,最容易实践5G技术和物联网概念的领域,非无人驾驶和智慧公寓二者莫属。

出于对个人隐私保护和成本考虑,传统住宅、酒店对物联网技术的接受度更滞后,改造难度更大。而长租公寓运营链条长、环节多,想要对规模庞大的房源和租客进行统一管理,就必然会主动拥抱“智能化管理”以降低成本、提高运营效率,所以公寓天然适合做IoT入口。


公寓IoT由智能硬件+SaaS软件共同组成。借助公寓IoT,公寓实现众多管理场景,租客随时可以在线办理查看房源、看房、预定、签约、缴费、退房、物业服务等租房服务,不用和房东打交道,觉得合适就立即拎包入住。


新技术在新领域往往更容易得到推广运用。目前,智能家居提供商的产品和技术的越来越成熟,公寓的智能化设备覆盖率也会快速提高,未来智慧公寓和智慧租赁社区,将成为行业发展的新方向。


2、新人类和新社交需求,对实体与虚拟空间的重新定义,匹配不同圈层的生活方式

第二类值得关注和深耕的方向,是长租+“社交”。

在原始时代,人们群居而生,与人社交是一项重要的社会活动。田园时代,人们以村舍的形式居住,打开屋门就能实现社交,像北京的四合院就能轻松聚集起邻里间的家长里短。随着楼房的兴起,人们关上了房门,把社交交给电视和手机来完成,电视是单向的社交,只能接纳,无法输出;手机是双向的,但过于虚拟,两者都不够完美。


美国社会心理学家马修·利伯曼在其著作《社交天性》中写道,“人对社交的需求甚至大于对食物和温暖的需求。”


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互联网时代下,95后、00后普遍更重视个体内心,当这批人成为租房主力军时,基因的力量更为强大,居住社交的需求也更强烈。可以想见,适应这群人的长租公寓,一定会重新定义“租住”,更加重视“社交”,通过移动互联+空间设计的深度结合,去满足这类需求,把居住者拉回田园牧歌、熟人社会的状态。


此外,智慧社区是纯租赁环境,不区分业主与非业主,“租售同权”政策执行更到位;社区会引入学校、幼儿园、医院等教育和医疗的配套资源,在家门口就能解决孩子教育、康养医疗、青年创业等需求,将租客的年龄范围直接拉长;同时,人们在“一小时生活圈”内就能享受到商业、娱乐、运动、购物等服务,也可以在家里办公或者附近上班,相比传统的长租公寓似乎更显热闹,更充满了生活气息和烟火气,说不定还有一条地摊街。


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3、创新商业模式的投资机会

之前,无论集中式还是分散式,公寓们用的都是包租二房东、赚租金差价的商业模式,没有差异化,也难以发挥特色优势,一些发现问题并跑得快的长租人,开始寻求新的商业模式。

目前,已经被证实可行且有一定规模的,如投资型托管或者分润型托管,公寓智能化解决方案,装配式快装和整体软装。


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