2020下半年公寓市场预测

受到疫情影响，下半年租赁市场供需趋于缓和，业主出租预期持续处于低位，市场不断向“承租人”市场转变，租客将掌握更多主动权和议价空间。

疫情影响下，部分尾部中小企业陷入破产风波。贝壳研究院指出，为了减少长租公寓企业经营对房东和租客带来的影响，应加强行业监管，防止“高收低出”、“长收短付”等模式带来的风险;同时给予长租公寓企业必要的补贴和资金扶持，帮助企业渡过经营困境，才能引导行业走向正轨。

1.上半年集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞，新开店率仅8.2%

2020年上半年集中式长租公寓门店拓店速度趋于停滞，明显低于去年水平。贝壳研究院监测了集中式长租公寓门店数量TOP10品牌，2018年底TOP10品牌门店数量为660家，2019年底TOP10品牌门店数量为1134家，2019年全年新开门店474家，新开店率为71.8%。而2020年上半年，TOP10品牌新开门店共93家，新开店率为8.2%，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停。门店拓展速度趋于停滞，一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张转向精细化运营探索单店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影响导致的空置率上升及业务推进放缓。

2.尾部长租公寓面临经营困境，倒闭企业中近七成因“高收低出”模式导致

2020年上半年陷入经营困境并造成不良社会影响的以尾部中小长租公寓为主。据不完全统计，媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家，在今年年初疫情影响下，市场租金出现下降的行情下，今年上半年近七成长租公寓因 “高收低出”模式，导致资金链断裂。

这种模式主要存在两个特征，一是高收低出，长租公寓企业为了短时间内抢夺房源，企业支付给房东的租金高于租客支付的租金，属于亏本经营。二是长收短付，企业向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付给房东，将差额用于自身经营或其他用途的现象。无论是“高收低出”，还是“长收短付”，都产生了潜在的经营风险，在受到疫情影响的外部冲击下，风险就会加速暴露，尤其是尾部中小长租公寓企业的抗风险能力更弱。

3、从“跑马圈地”到“聚焦精耕”，今年上半年房企“零”进入

对于长租公寓领域，不同于17-18年的热情高涨，19年开始房企的进入热情显著下降。行业逐渐回归审慎理性预期，企业不再盲目进入。据统计，截止2019年底已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务。而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。

在政府大力倡导租购并举的环境下，开发商纷纷将长租公寓提入战略布局中，以期培育的新增长点。少量先行者在2016年以前就已经试水业务，2017年多达16家。长租公寓的盈利能力在早期市场未得到验证，开发商进入该业务领域开始冷静和理智，从2018年进入数量开始减少。到2019年只有上海实业、正荣、宝龙和俊发四家企业进入，且基本在企业所在当地开展业务。而今年受到疫情影响尤为明显，没有新的开发商进入长租公寓领域。

今年上半年，多数长租公寓不再进行规模扩张，聚焦维持已有单店运营。管理房间规模上，2020年上半年长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。同时，疫情期间租赁企业的管理成本提升。租赁企业要负责管理入住的租客，采购大量的相关物资新增支出。还要加强人员管理和登记，部分公寓企业还提出会给返程人员提供隔离单间等，对于企业来说也是管理成本的提升。长租公寓企业为了维持已有的运营，减少成本支出和经营亏损，绝大多数已进入的企业不再进行规模扩张，聚焦已有的门店运营，开源节流。

4.开发商申请公司债和ABS融资，中小企业融资渠道收窄

上半年融资以开发商发行住房租赁专项债及ABS为主，中小公寓融资更为困难。长租公寓领域股权融资的风口基本已经过去，目前中小企业获得投资较为困难，从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业，融资轮次多、单次融资金额大是基本特征。此外，住房租赁领域今年上半年已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元，融资主体均为开发商。总体来讲，目前长租公寓领域的融资以头部企业和大型开发商为主，中小企业融资渠道收窄。

上半年发行资产证券化(ABS)金额小，周期长，平均利率较低。2020年上半年发行了三笔ABS，分别是中联前海开源-华发租赁住房一号第二期资产支持专项计划、华夏资本-金地火花长租公寓1期资产支持专项计划及平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划。发行期限9-18年不等，期限较长，且平均利率低于历年水平。

住房租赁专项债券发行笔数多、金额高，成为开发商发展住房租赁业务首要融资渠道。上半年住房租赁公司债券融资笔数较多，金额较高，其中保利地产发行了两期公司债券，每期发行金额20亿元，共融资40亿元，公司债券使用途径主要聚焦在住房租赁。公司债券利率较低，目前已经成为房地产企业住房租赁领域融资的首要渠道。

除以上融资之外，目前还有拟发行金额共405.6亿的公司债券和ABS正在交易所申请流程当中，尚未发行，其中137.6亿的融资项目已经审批通过。总体来讲，上半年长租公寓股权融资少，ABS规模降低，公司债券规模跟去年基本持平，长租公寓领域强者更强，弱者生存较为艰难，极大考验长租公寓的运营和资金筹措能力。