韩国长租的秘籍：锁定真需求，极致用户管理

韩国长租公寓始于1958年朝鲜战争之后。上世纪80年代，伴随着国内经济腾飞与城镇化率的爬升而快速发展。仅1980-1990年的10年间，韩国的城镇化率从56.7%提高到73.8%，全国的流动人口从825.86万增长到945.92万人。据统计，首都圈即首尔市和京畿道，是韩国租赁市场最集中的区域，租房人数超过总人口的半数，约1000万。

传贳房和月租房是韩国主要的租赁形式。前者，租客向房屋所有者支付相当于房屋总价值百分比(60%-80%)的金额作为租金，一般签订1-2年的合同，待合同期满后，退还租客剩余金额，这样合同期间内租客不用向房东支付任何其他的租金;月租房，租客除了每月的房租外还要在签订合时，缴纳一定金额的保证金，保证金也可以适当进行调整，但月租会相应的增加或减少，月租房也被称为ONEROOM。

法律法规：2010年颁布的《房屋租赁保护法》，对长租公寓以及个人租房都做了规范。其后，该法律法律不断完善，还以总统令形式规定“租金等”即保证金的“增额，不得超过约定之租金等的二十分之一”。

1、锁定真需求

Commontown Treehouse(树屋公寓) 是韩国第一栋融入共享理念的长租公寓。与一般长租公寓不同，这栋位于首尔的公寓不是开发商或品牌方修建与运营，而是由一名叫MelodySong的女设计师及其工作室Bo-daa Design打造并负责日常运营，并借此推行她的共享生活理念。

Melody打造公寓产品之初，只有“年轻人”的模糊定位。为此Melody调研了395个“千禧一代”即1983年-2000年出生的青年。

结果显示：

1、可以接受公用洗衣空间。

2、不接受共用浴室。

4、想要有独立厨房。

5、75%的受访者喜欢跃层。

6、想带宠物入住。

了解用户需求，并将需求做分流，选出共享与私享的功能，基于此Melody做出了72个房间，包含6种风格的房间，每种1层，宠物房间层、女性房间层、loft房间层等……

“韩国的租房市场比较特殊，一般需要支付10个月至1年的租房押金，多数年轻人无法承担，这里的房租大约1200美元/月，房租占工资的30%-35%”Moldy说道。针对年轻租客的高押金痛点，Moldy的公寓只收取1-2个月的押金。

2、极致用户管理

“树屋”公寓入市后，快速满租。在随后的经营中，Moldy将精力更多的放在了“社交”属性的打造上。

“一个人在房间感到孤单时推开窗，看到的都是新朋友，新交流，新主题，这是最吸引我的地方”在此租住的一位韩国花艺师说道。

电影沙龙、茶艺分享、宠物派对、厨艺比拼……层出不穷的活动Melody越办越轻松，人越办越多。因为这里的租户每周都有新点子，彼此策划、推广、执行，租客的朋友与公寓周边的上班族也被吸引。从公寓中庭、洗衣房等空间的共享到社群活动的面对面社交，年轻人Social的天性与创意在这里激活。

“公寓有规则，你住在这儿，你也为公寓提供了规则”Moldy说道。这栋8层、尖顶、水泥外立面的“朴素”公寓，今天成为了首尔的潮流地标与年轻人的派对打卡地。售转租、从土地到物业的全产业链、基于用户真需求形成的产品与服务、不断迭代且人人参与的用户管理、更多的租赁土地供应、完善的租赁法律保障……日韩长租公寓与时俱进的60年，带给中国公寓人的启示与借鉴远不止于此。期待我国长租公寓行业更好的明天!