长租服务式公寓的未来，不应该是烧钱、疯狂夸张！

2017年以来先后有11家知名长租公寓在风口折翼。为什么有这么多的长租公寓怀揣“资本的梦想”，在租赁市场的大风口“出师未捷身先死”?长租公寓的痛点在哪里?

痛点之一：利润薄

目前，长租公寓的运营模式按资本运作主要分为两种：轻资产和重资产。重资产模式，即企业通过收购或自建获得资产的所有权，装修后对外出租的经营模式;轻资产模式，即企业通过与资产所有者(房东)签订租约，在一定期限内获得资产的经营权。在租约期限内，企业通过对外出租获得租金溢价。

尽管重资产和轻资产运营模式在运营成本、融资能力、盈利能力、持续经营等方面各具优势，但若考虑资金的时间成本和机会成本，总体看运营成本都较高，利润比较薄。

痛点之二：融资难

微薄的利润显然不符合资本的脾性。为了改变上述痛点，走出“三分利”的尴尬，除了直接推高租金外，对于长租公寓运营者而言，更有效、可持续的途径是追求规模效应。通过加速扩张，实现薄利基础上的规模经济。而加速扩张的基础是融资。这就必然使长租公寓陷入另外一个自己所掘的坑：融资困境。

痛点之三：管理跟不上

如前所述，长租公寓要突破薄利之“黑洞”，实施规模的快速扩张是一种普遍的策略。但在快速扩张过程中也暴露了长租公寓另一痛点：管理跟不上。

长租公寓存在的上述“痛点”，使我们有必要对长租公寓这种租赁模式及其商业逻辑进行反思。

思考之一：要防止长租公寓走共享经济“烧钱——扩张——垄断”的老路。显然，从目前长租公寓“高价拿房——高价出租——高价拿房”的扩张模式看，与当初以共享单车为代表的共享经济模式何其相似。但是，租赁市场的独特性、区域性、分层性决定共享经济所谓的赢者通吃效应未必会出现，所以未必会遂资本之意，所以长租公寓不能按共享经济的模式，玩“烧钱”大战。因此，对长租公寓盲目扩张的发展模式，政策上应予以适当引导，包括金融介入的适度性考量。

思考之二：要从源头上“医治”长租公寓的“痛点”，推动该行业的稳健发展。如前所述，长租公寓最大的“痛点应”在于其居高难下的成本(无论是拿地自持还是高价收购房源)。这方面，至少有两点可以探讨：一是降低土地价格，从而使运营商的成本得以下降;二是对租赁企业发展初期在税收上的优惠。同时，需要市场监管的跟进，特别是要加大对出租房源安全性的监管力度。

思考之三：要重视并防止长租公寓领域的过度金融化问题。针对长租公寓过度扩张及其背后的“租赁贷”方面的问题，我们尤其需要认真对待以分期为主要特征的消费金融的规范发展问题，关键是要按照“凡是从事金融均须持照经营，纳入监管”导向，真正建立起行为监管体系。