租客观念转变，催生长租公寓产品多样化

从需求端看，我国人口总量较大，再加上地区经济和城镇化发展程度不一，相比其他国家拥有更高的流动人口，这也构成了推动长租公寓行业发展的底层因素。

根据国家统计局2019年的数据，中国流动人口数量达2.41亿。同时，根据国家卫生计生委流动人口司的报告显示，流动人口中超过2/3人群选择租赁住房。据此计算，我国租赁人口有近1.63亿人，巨大的市场需求为长租公寓行业提供了广阔的发展空间。

随着经济发展，一线城市及核心二线城市的房价经过了几轮快速上涨，高企的房价让越来越多的人开始望洋兴叹。在这种情况下，租房相对买房变得更加现实，进一步扩大了房屋租赁的市场空间。

另一方面，流动人口的本地融入需求有了明显增长。国家卫生健康委流动人口服务中心发布的2019年《中国城市流动人口社会融合评估报告》显示，流动人口平均留居时长从4.8年增加至5.7年。同时，流动人口家庭化趋势明显，在流入地的平均家庭规模超过2.5人，有超过半数流动人口有长期在流入地居住的打算。

另外，璟峯研究院报告数据显示，2018-2019年度，20-30岁租客占城市租住群体84%，年轻一代已成为城市租住人群的主体。

而观点指数此前调研的情况亦印证了这一点，目前长租公寓市场上有58%的房源户型面积为10-20平方米。由此可见，为了迎合主要客群，长租公寓品牌在产品设置上主要以单人间为主。而这一趋势或许会在未来发生变化，随着国家大力推举“租售并举”等举措，当代青年对租住理念也在发生变化。数据显示，25-29岁人群意愿最高，达到67.8%。

随着未来租赁客群的变化，长租公寓企业应该针对租户与产品的供需关系作出相应的调整。如近年公寓企业开始将目光转向体量更大、产品类型多样的租赁社区，以满足多种租赁需求。

相对一般的公寓，租赁社区体量更大、服务范围更广。而考虑去化的问题，如果在产品设置上只做单一的产品来匹配单一的客群，显然是不实际的。需要设置不同户型的产品，以满足从单身、情侣、家庭，到不同时段、不同家庭结构的租住需求。

可以预见的是，随着长租公寓行业发展越发成熟，未来会有更多的公寓企业对新赛道进行探索，这也将进一步丰富租赁市场的格局。此外，“城市更新”、“旧改”亦有望成为住房租赁新的发展方向。