长租公寓纳入“十四五”规划，大力发展和培育租赁住房

2020年11月3日，中共十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(以下简称《建议》)全文发布。《建议》凝聚全党全社会共识，做出了在国内外环境发生深刻复杂的变化之下，我国仍处于重要的战略机遇期的重要判断。《建议》特别指出在新的发展阶段，以新的发展理念，构建新的发展格局是十四五规划的核心要义，这为我国实现高质量发展提出了破题思路。

为此，《建议》在第八点第31条明确提出“推进以人为核心的新型城镇化”，为进一步推进城镇化建设指出了新方向：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。”

北大光华课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金制度改革的长期研究认为，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的阶段，需要大力培育租赁市场，启动“住房公积金制度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮改革，推动新型住房体制建设，以高质量供给引领和创造住房新需求，最终实现人的城市化。

北京大学光华管理学院院长刘俏等学者在报告中称，面对大城市居高不下的房价，完全以购买途径解决住房问题是行不通的。在一系列现实因素下，租赁住房是解决中国当下住房问题的必由之路。但长期以来，中国住房租赁市场发育相对滞后，租赁供给结构较为单一，一些人口流入量较大的城市租赁房源总量不足、市场秩序不规范。

报告指出，推动实现居民住有所居的目标，需要多主体供给、多渠道保障、租购并举，从供给侧大力推动租赁住房建设，一方面稳定租赁住房市场价格，另一方面也可以缓解政府在保障性住房投资上的巨大财政负担。

报告建议，拓宽租赁住房用地来源，资金来源，放开各类市场主体参与建设和运营，丰富租赁住房品类以及对租赁企业的税费支持等。

报告特别提到，在资金来源方面，可以综合考虑住房公积金、政府财政、社会资本(如公募REITs等权益类资金)等多种资金来源，根据各地发展情况统筹资金，共同收购、运营、新建地方保障性住房、人才公寓、租赁住房。

“住房公积金从供给端参与租赁住房建设，既符合部分类型土地对参与主体的要求，又有利于住房公积金自身扩大缴存面、提升增值收益，而引入社会资本建设租赁住房，有助于降低保障性租赁住房建设对于财政的过度依赖。”报告称。

值得注意的是，本周发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，促进房地产市场平稳健康发展，同时完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

此外，《建议》提出，强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。

北大光华表示，发展租赁住房是新发展格局下提振消费的新思路。根据北大光华课题组的预测，到2035年，中国居民消费占GDP比重可达到60%，比目前增加约20个百分点，同时服务消费占整个消费的60%，接近美国的65%。

“在未来15年的时间里，解决城市人口工作地和居住地相一致的问题，能更好地释放消费的潜力，促进消费尤其是服务消费。”报告说。